W praktyce urządzenia przesyłowe (linie, rurociągi, kable) bardzo często zostały posadowione na nieruchomościach na podstawie decyzji administracyjnych, w tym tzw. decyzji wywłaszczeniowych. Sam fakt istnienia takiej decyzji — nawet wydanej później — co do zasady nie wyklucza dochodzenia przez właściciela roszczeń finansowych.

1) Decyzja ustanawiająca służebność a roszczenia za okres wcześniejszy

Decyzja administracyjna ustanawiająca służebność przesyłu powinna przewidywać wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że:

• ustanowienie służebności działa na przyszłość,
• nie obejmuje automatycznie okresu wcześniejszego, w którym przedsiębiorca korzystał z gruntu bez tytułu prawnego.

W konsekwencji właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres wsteczny — co do zasady do 6 lat, a w relacji z przedsiębiorcą często przyjmuje się 3 lata. W praktyce, wobec zmian przepisów, 10-letni okres dochodzenia tego rodzaju roszczeń ma obecnie marginalne znaczenie.

Istotne jest, że:

ustanowienie służebności przesyłu oraz roszczenie o zapłatę za wcześniejsze bezumowne korzystanie to dwa odrębne i niezależne roszczenia.

2) Wynagrodzenie po ustanowieniu służebności – jak bywa dochodzone

Po ustanowieniu służebności właścicielowi przysługuje odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. W praktyce jest ono dochodzone najczęściej jako:

• element rozstrzygnięcia w decyzji administracyjnej, albo
• odszkodowanie uzupełniające, kalkulowane często w oparciu o rynkowe stawki dzierżawy gruntu.

3) Spadek wartości nieruchomości (tzw. szkody lokalizacyjne)

W orzecznictwie przyjmuje się, że „odpowiednie wynagrodzenie” za ustanowienie służebności powinno uwzględniać również obniżenie wartości rynkowej nieruchomości, wynikające z trwałego obciążenia gruntu urządzeniami przesyłowymi.

Jeżeli w toku postępowania organ uwzględnił już spadek wartości nieruchomości:

• nie ma podstaw do dochodzenia tego samego roszczenia ponownie w odrębnym procesie,
• zastosowanie znajduje zasada zakazu podwójnego zaspokojenia tego samego interesu.

Wyjątkiem mogą być szkody trwałe i nieodwracalne, wykraczające poza typowe skutki ustanowienia służebności. W takich przypadkach możliwe jest dochodzenie odszkodowania uzupełniającego, w szczególności za:

• zniszczenie upraw lub drzewostanu,
• uszkodzenie ogrodzeń, melioracji lub infrastruktury,
• szkody powstałe wskutek nieprawidłowego wykonywania robót lub konserwacji urządzeń.

Tego rodzaju szkody co do zasady nie mieszczą się w wynagrodzeniu należnym za samo ustanowienie służebności.

4) Na co zwrócić szczególną uwagę

1. Zasiedzenie służebności
   Jeżeli przedsiębiorca skutecznie wykaże zasiedzenie, roszczenia za okres sprzed zasiedzenia mogą co do zasady wygasnąć.
2. Decyzje wywłaszczeniowe (art. 124 u.g.n.)
   Odszkodowanie ustala organ administracji, jednak jeżeli nie obejmuje ono faktycznych szkód (np. zniszczeń powstałych w trakcie robót), właściciel może dochodzić ich naprawienia na drodze cywilnej.
3. Istnienie decyzji administracyjnej nie zamyka drogi do roszczeń
   W wielu sprawach możliwe jest:
   • uzyskanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu,
   • dochodzenie odszkodowania za szkody w mieniu,
   • weryfikacja, czy wypłacone wynagrodzenie odpowiada rzeczywistej skali ingerencji w prawo własności.

5) Uwagi praktyczne

Sprawy dotyczące roszczeń związanych ze służebnością przesyłu wymagają każdorazowo analizy dokumentacji (w szczególności decyzji administracyjnych, przebiegu urządzeń oraz historii korzystania z gruntu) i prawidłowego wyliczenia należnych świadczeń. W praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe często proponują kwoty zaniżone, powołując się na nieaktualne założenia lub błędnie kalkulując wynagrodzenie.

Profesjonalne prowadzenie sprawy pozwala ograniczyć ryzyko błędów proceduralnych oraz zawarcia ugody nieadekwatnej do skali ingerencji w prawo własności.